Prinsjesdag 2026: wat verandert er in 2027 voor je hypotheek, je huis en je vermogen?

Koop je als starter eind dit jaar een woning van € 600.000? Dan kan de datum op de notarisakte je zomaar € 12.000 schelen. Voor de beeldvorming: dat is een complete, nieuwe keuken.

Na Prinsjesdag buitelen de media over elkaar heen met lange lijstjes, percentages en koopkrachtplaatjes. De vraag die ik van mijn klanten krijg, is meestal een stuk concreter: “Erik, wat betekent dit nu voor mijn situatie?” Moet je wachten met kopen? Kunnen je ouders beter schenken of lenen? Wat doet een familielening met wat je daarnaast bij de bank kunt lenen? En als toeslagen én vaste lasten veranderen, welke hypotheeklast voelt dan nog prettig?

Dat zijn de vragen die ik hieronder wil beantwoorden.

Prinsjesdag 2026 en je woning: wat verandert er in 2027?

Startersvrijstelling 2027: de grens gaat naar €615.000

Voor jonge huizenkopers is dit de wijziging die het snelst duizenden euro’s verschil kan maken. In 2026 geldt de startersvrijstelling bij een woningwaarde van maximaal €555.000. Vanaf 1 januari 2027 stijgt die grens naar €615.000. Die verhoging staat al vast.

De persoonlijke voorwaarden veranderen niet. Je bent op het moment van verkrijging minimaal 18 en jonger dan 35 jaar, je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt en je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen. Een detail dat nog weleens voor verwarring zorgt: het hoeft niet per se je eerste koopwoning te zijn.

Tot zover het bekende verhaal. Dit zijn de vier punten waar het in mijn praktijk misgaat:

1. De leveringsdatum bepaalt welke grens geldt, niet je koopovereenkomst. Teken je in november 2026 en passeert de akte in januari 2027? Dan geldt de grens van €615.000. Je kunt dus nu al kopen en toch profiteren van de nieuwe grens, zolang de levering maar in het nieuwe jaar valt.
2. De grens is alles of niets. Een gedeeltelijke vrijstelling bestaat niet. Kost de woning €615.001, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de héle koopsom: €12.300. Maar kost de woning slechts één euro méér, dus €615.001? Dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de héle koopsom. Dat betekent dat één euro verschil in de koopsom je direct €12.300 extra aan belasting kost. Hieronder zie je hoe dat in praktijk uitpakt.
   
3. Aanhorigheden tellen mee bij de waarde. Een garage, parkeerplaats, berging of tuinhuis wordt bij de woningwaarde opgeteld. Staat de woning op erfpacht, dan telt ook de gekapitaliseerde canon mee. Een appartement van €600.000 met een parkeerplaats van €25.000 valt er dus buiten, terwijl de koopsom van de woning zelf ruim onder de grens lijkt te blijven.
4. Koop je samen? Dan telt de waarde van de hele woning. Dit verrast bijna iedereen. De Belastingdienst kijkt naar de waarde van de volledige woning, niet naar het deel dat jij verkrijgt. Kopen twee mensen van 30 samen een woning van €650.000, dan krijgt geen van beiden de vrijstelling, ook al betaalt ieder €325.000.

Een rekenvoorbeeld:

Stel dat je eind 2026 een woning koopt van € 600.000.

• Wordt de woning nog in 2026 bij de notaris geleverd? Dan ligt € 600.000 boven de huidige grens van € 555.000. Als het reguliere tarief van 2% geldt, betaal je € 12.000 overdrachtsbelasting.
• Wordt dezelfde woning vanaf 1 januari 2027 geleverd en voldoe je aan alle voorwaarden? Dan ligt € 600.000 onder de nieuwe grens van € 615.000 en kan de overdrachtsbelasting uitkomen op € 0.
• Koop je samen en voldoet maar één van jullie aan de leeftijdsvoorwaarde? Dan wordt de startersvrijstelling per koper beoordeeld. Stel dat jullie ieder voor 50% eigenaar worden, één van jullie jonger is dan 35 jaar en de ander 35 jaar of ouder. Zolang de woning onder de waardegrens blijft en de jongste koper ook aan de overige voorwaarden voldoet, krijgt diegene de vrijstelling over zijn of haar aandeel. De andere koper betaalt over het eigen aandeel het reguliere tarief van 2%.

Bij een woning van € 600.000 die jullie ieder voor de helft kopen, betekent dat bijvoorbeeld: € 0 overdrachtsbelasting over het aandeel van € 300.000 van de koper die recht heeft op de vrijstelling, en € 6.000 over het aandeel van de andere koper.

Dat is een aanzienlijk verschil. Nu zou ik een aankoop nooit uitstellen puur en alleen voor een belastingvoordeel. Maar koop je eind 2026 in precies deze prijsklasse? Dan is het ontzettend verstandig om vóórdat de koopakte definitief wordt opgemaakt goed te kijken naar de leveringsdatum én naar de persoonlijke situatie van beide kopers.

Lees ook: Welke kosten kun je meefinancieren bij de aankoop van een huis?

Tweede woning kopen? De overdrachtsbelasting daalt mogelijk naar 7%

Het kabinet stelt voor om het tarief voor woningen waarin je niet zelf gaat wonen per 1 januari 2027 te verlagen van 8% naar 7%. Denk aan een tweede woning , vakantiewoning of woning voor verhuur. (Voor je eigen woonhuis blijft het tarief overigens gewoon 2%).

Op papier lijkt één procentpunt misschien niet spectaculair, maar bij vastgoed lopen de bedragen snel op.

Een rekenvoorbeeld: Koop je in 2027 een tweede woning van € 400.000?

• Bij 8% betaal je € 32.000 aan overdrachtsbelasting.
• Bij 7% is dat € 28.000.

Dat is een verschil van € 4.000, puur bepaald door de leveringsdatum bij de notaris.

Twee belangrijke kanttekeningen:

1. Alleen voor woningen: Dit lagere tarief geldt niet voor bedrijfspanden en overig onroerend goed; die blijven op 10,4%. Koop je een pand met een woon- én een bedrijfsdeel, dan is de splitsing daarvan bepalend.
2. Het totaalplaatje weegt zwaarder: Wordt een tweede woning door deze daling ineens een goudmijn? Niet per se. Financiering, onderhoud, verhuurregels en de belastingheffing in box 3 wegen zwaarder dan dit ene procentpunt.

“Mijn advies: overweeg je de aankoop toch al en valt de levering rond de jaarwisseling? Staar je dan niet blind op alleen die € 4.000 besparing, maar laat vooraf het totale financiële plaatje doorrekenen.”

Je kind helpen met een woning: begin niet bij de schenking

In mijn gesprekken met ouders gaat de aandacht vaak meteen naar de vraag hoeveel zij moeten schenken. Ik draai die volgorde liever om. Eerst: hoeveel hulp is er überhaupt nodig? Wat kan het kind zelf financieren, hoeveel eigen geld is beschikbaar, welke aankoopkosten komen erbij, en is de startersvrijstelling van toepassing?

Pas als dat plaatje helder is, wordt de vraag interessant óf schenken, lenen of een combinatie daarvan het beste past.

De bedragen waar je mee werkt

Om meteen onze meest gestelde vragen te tackelen, dit zijn de bedragen waar je nu mee werkt (voor 2027 worden deze nog licht naar boven geïndexeerd):

• Jaarlijkse vrijstelling ouder aan kind: €6.908 (2026)
• Eenmalig verhoogde vrijstelling: €33.129 (2026), voor kinderen tussen 18 en 40 jaar, vrij besteedbaar
• De jubelton bestaat niet meer. De verhoogde vrijstelling voor de eigen woning is per 2024 afgeschaft en er is geen vervanger gekomen.

Twee dingen die vaak misgaan. De Belastingdienst ziet ouders als één schenker, óók als ze gescheiden zijn. Daarnaast kun je de eenmalig verhoogde vrijstelling per ouder-kindrelatie echt maar één keer in een leven gebruiken.

Rekenvoorbeeld: Stel dat je als ouders € 75.000 beschikbaar hebt

Dit is een mooi, illustratief voorbeeld uit onze praktijk.

• Alles in één keer schenken: Dit is het eenvoudigst, maar niet gratis. Benut je de eenmalig verhoogde vrijstelling van € 33.129, dan blijft er zo’n € 41.900 over dat belast wordt. Tegen het tarief van 10% betaalt je kind daar bijna € 4.190 schenkbelasting over. Bovendien is het vermogen definitief bij de ouders weg.
• Een familielening afsluiten: Bij een lening blijft de vordering bij de ouders. Het kind betaalt maandelijks rente en aflossing. Voldoet de lening aan de voorwaarden voor de eigen woning, dan kan de betaalde rente voor het kind fiscaal aftrekbaar zijn. Ouders kunnen vervolgens via een schenking een bedrag teruggeven, waardoor de lasten voor het kind in de praktijk lager kunnen uitvallen.

→ Belangrijk is wel dat lenen en schenken fiscaal twee afzonderlijke handelingen zijn en dat de afspraken én geldstromen goed worden vastgelegd en uitgevoerd. Juist daar komt meer bij kijken dan vaak wordt gedacht. Wij zijn gespecialiseerd in het opzetten en doorrekenen van dit soort familiehypotheken en leen-schenkconstructies, waarbij we niet alleen naar de fiscale kant kijken, maar ook naar de bankhypotheek en de financiële gevolgen voor ouders en kind.

Een familielening naast je bankhypotheek: hoeveel kun je dan lenen?

Hier gaat het vaak mis. Als je als ouders € 75.000 kunt uitlenen, betekent dat niet automatisch dat je kind € 75.000 extra boven op zijn maximale bankhypotheek kan bieden.

Een familielening brengt namelijk rente- en aflossingsverplichtingen met zich mee. Veel geldverstrekkers nemen die verplichtingen mee bij het berekenen van de maximale hypotheek, waardoor het bedrag dat je daarnaast bij de bank kunt lenen lager kan uitvallen.

Maar dat geldt niet bij iedere geldverstrekker op dezelfde manier. Bij bepaalde banken kan een goed ingerichte familiehypotheek of leen-schenkconstructie juist wél ruimte geven om naast de reguliere bankhypotheek extra bij de ouders te lenen. De mogelijkheden verschillen per geldverstrekker en hangen onder andere af van de afspraken over rente, aflossing en eventuele schenkingen én van de manier waarop deze afspraken in de overeenkomsten zijn vastgelegd.

Meer hierover lees je in ons artikel over de familiehypotheek en over ouders die garant staan, schenken of lenen .

“De beste familiehypotheek is niet de constructie met het hoogste theoretische belastingvoordeel, maar de afspraak die óók over tien jaar nog voor iedereen begrijpelijk en betaalbaar is.”

Laat zo’n constructie daarom altijd doorrekenen voordat je op een woning biedt. Wij kunnen daarbij direct bekijken welke geldverstrekkers bij jouw situatie passen en hoe de familiehypotheek moet worden ingericht en vastgelegd.

Vergeet box 3 niet als je vermogen uitleent

Bij familiehulp gaat alle aandacht vaak naar de financiële rust van het kind. Maar voor de ouders heeft zo’n keuze net zo goed impact.

Een lening aan je kind is voor jou als ouder een vordering, en daarmee een bezitting in box 3. Het box 3-tarief blijft in 2027 36%. Het heffingsvrije vermogen stijgt naar € 60.098 per persoon (voor fiscale partners samen € 120.196). Bij de huidige voorlopige berekening maakt de fiscus onderscheid tussen spaargeld, overige bezittingen en schulden, die allemaal een eigen rendementsforfait hebben.

→ Dat betekent concreet dat € 75.000 veilig op een spaarrekening laten staan fiscaal heel anders uitpakt dan € 75.000 uitlenen aan je kind (wat als ‘overige bezitting’ zwaarder wordt belast; 6,37%).

Houd daarbij ook 2028 in het achterhoofd. Het kabinet werkt aan een nieuw box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement, beoogd voor 2028. Zet je nu een complexe familielening op met een looptijd van twintig jaar, dan zit je straks midden in die stelselwijziging. Dat is een reden te meer om de gemaakte afspraken eenvoudig en navolgbaar te houden.

De hamvraag is dus nooit alleen wat een familiehypotheek het kind oplevert, maar minstens zo belangrijk: wat doet exact dezelfde constructie met het vermogen, de belasting en de financiële ruimte van de ouders zelf?

De koopkracht daalt licht: staar je niet blind op je maximale hypotheek

De gemiddelde koopkracht daalt in 2027 naar verwachting met 0,1% (voor werkenden en alleenverdieners wordt een daling van 0,2% voorzien).

Dat zijn geen percentages waar je direct wakker van hoeft te liggen. Toch vind ik ze cruciaal bij een hypotheekbeslissing. Een hypotheek sluit je vaak af voor dertig jaar. Wat je maximaal kunt lenen is een belangrijk vertrekpunt, maar het zegt niets over welke maandlast in de praktijk prettig voelt. Als je zorgpremie, de dagelijkse boodschappen en andere vaste uitgaven stijgen, kan een hypotheek die op papier ruim past, ineens toch knellen.

In mijn adviesgesprekken focus ik daarom liever op een andere vraag:

“Wat wil je na betaling van alle vaste lasten iedere maand nog overhouden?”

Die vraag is vooral relevant voor doorstromers. Bij een verhuizing stijgt namelijk niet alleen de hypotheek. Vaak veranderen je energielasten, onderhoudskosten, gemeentelijke belastingen en verzekeringen net zo hard mee.

Een goed hypotheekadvies kijkt daarom verder dan de cijfers van vandaag, en bewaakt je financiële ruimte voor sparen, vakanties, de kinderen, je pensioen en onverwachte uitgaven.

Kinderopvang wordt gunstiger (maar de bank kijkt hier anders naar)

Voor veel werkende ouders gaat de kinderopvangtoeslag in 2027 verder omhoog. De overheid rekent in de begrotingsstukken met een voorbeeldsituatie: een gezin met twee kinderen, een gezamenlijk inkomen van ongeveer twee keer modaal en twee dagen opvang per week. Zo’n gezin ontvangt in 2027 naar verwachting ongeveer € 700 meer toeslag dan in 2026.

Dat is prettig, maar let op het onderscheid dat hier wringt: voor de berekening van je maximale hypotheek telt kinderopvangtoeslag niet mee als inkomen. Voor je werkelijke betaalbaarheid thuis maakt het natuurlijk wél degelijk verschil, want je houdt maandelijks netto meer over.

 

Zorgpremie en eigen risico stijgen ook

Voor 2027 rekent de overheid in de begroting met een gemiddelde zorgpremie van € 169 per maand (circa € 12,50 meer dan in 2026). Let op: dit is slechts een theoretische rekenpremie. Zorgverzekeraars maken uiterlijk 12 november hun échte premies bekend, en vergelijkers verwachten dat die in de praktijk nog hoger uitvallen. Reken je begroting dus niet te krap.

Daarnaast stijgt het verplichte eigen risico door indexatie van € 385 naar € 400. Maak je een meerjarenplanning voor je vaste lasten? Houd er dan rekening mee dat de extra verhoging van € 60 die het kabinet wilde doorvoeren níet van de baan is, maar simpelweg is uitgesteld naar 2028.

Los bekeken maken deze tientjes een hypotheekplan niet gelijk kapot. Maar tel de hogere zorg, dagelijkse boodschappen, energie en verzekeringen bij elkaar op, en je bestedingsruimte verandert wel degelijk. Dat is de reden dat ik blijf hameren op je werkelijke maandbudget in plaats van alleen je maximale leenbedrag.

→ Lees ook meer over het berekenen van je maandlasten bij een hypotheek.

Betaalbarekoopregelingen: fiscale regels worden duidelijker

Een onderbelicht onderdeel van de plannen gaat over zogeheten ‘betaalbarekoopregelingen’. Hierbij koop je een woning onder de marktwaarde, maar daar staan stevige voorwaarden tegenover. Denk aan een prijsplafond bij toekomstige verkoop of het verplicht delen van de waardestijging.

De fiscale spelregels hiervoor worden verduidelijkt. Koop je een woning onder een kwalificerende regeling, dan blijft deze onder voorwaarden binnen de eigenwoningregeling vallen. Dat is cruciaal, want anders raak je mogelijk je hypotheekrenteaftrek kwijt.

Mijn waarschuwing: Laat je nooit alleen verleiden door een lagere instapprijs, maar kijk kritisch naar de uitstap. Je koopt namelijk niet alleen bakstenen, je koopt een set afspraken:

• Mag je de volledige waardestijging uiteindelijk wel zelf houden?
• Welke specifieke verkoopvoorwaarden gelden er als je doorstroomt?
• Wat gebeurt er financieel bij een onverwachte verhuizing of relatiebreuk?

Ondernemer met koopplannen? Laat tijdig je inkomen vaststellen

Voor startende ondernemers zit er een flinke waarschuwing in de plannen: de startersaftrek keldert in 2027 van € 2.123 naar welgeteld € 10. Vanaf 2028 verdwijnt de aftrekpost helemaal.

Dit raakt je belastbare winst en je inkomstenbelasting direct. Betekent dit dat je maximale hypotheek net zo hard meedaalt? Niet per se. Een geldverstrekker kijkt bij ondernemers breder: ze wegen de cijfers van meerdere jaren, de gezonde ontwikkeling van je onderneming en de stabiliteit van je inkomen.

Wil je op korte termijn kopen of verhuizen? Wacht dan niet met rekenen tot de koopovereenkomst voor je neus ligt. Laat vooraf exact beoordelen welk toetsinkomen de bank voor jou hanteert, zodat je veilig kunt bieden. Meer hierover lees je op onze pagina over de hypotheek voor ondernemers en zzp’ers.

En als je wilt verhuizen?

Voor de gemiddelde doorstromer zie ik in de plannen van Prinsjesdag geen enkele maatregel die de verhuisbeslissing écht kantelt. De bepalende vragen blijven namelijk exact hetzelfde:

• Wat levert je huidige woning op?
• Hoeveel overwaarde ontstaat er?
• Heb je een overbruggingshypotheek nodig?
• Welke maandlast hoort bij de nieuwe woning en hoeveel buffer houd je over?

→ Pas alleen wel op met overwaarde! Overwaarde wordt in de praktijk nog te vaak gezien als vrij besteedbaar geld. Koop je opnieuw een eigen woning, dan heeft de eigenwoningreserve direct gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek als je die overwaarde niet volledig in de volgende woning inlegt. Daarnaast heb je mogelijk een overbruggingshypotheek nodig als de verkoop en aankoop bij de notaris niet naadloos op elkaar aansluiten.

Dat soort zaken is voor een doorstromer doorgaans veel bepalender dan een klein verschil in een belastingpercentage.

Moet je vanwege Prinsjesdag wachten met kopen of verhuizen?

Mijn korte antwoord is: meestal niet. Maar soms maakt de juiste timing wél duizenden euro’s verschil.

• Starter met plannen (€ 555.000 – € 615.000)? Stuur op een leveringsdatum in 2027.
• Tweede woning op het oog? Bekijk of levering ná 1 januari 2027 haalbaar is voor het 7%-tarief.
• Kind financieel op weg helpen? Reken schenken, lenen, de bankhypotheek en box 3 altijd in samenhang door vóórdat je een toezegging doet.

Voor al het andere blijven je persoonlijke omstandigheden bepalend: je inkomen, gezinssituatie, eigen middelen, toekomstplannen en bovenal de maandlast waarbij jij je prettig voelt.

“Een belastingvoordeel is nooit een goede reden om een huis te kopen dat financieel eigenlijk niet bij je past.”.

Wat doe jij nu?

Veelgestelde vragen

Benieuwd wat deze plannen voor jou betekenen?

Prinsjesdag 2026 bevat geen maatregel die voor iedere woningbezitter of koper de kaarten schudt. Wel zijn er specifieke knoppen waar je slim aan kunt draaien.

Voor een starter die een woning van € 600.000 koopt, kan de leveringsdatum een complete keuken schelen. Voor ouders met € 75.000 beschikbaar geld gaat het om een samenspel tussen de bank, box 3 en hun eigen financiële toekomst. En voor gezinnen schuift de kinderopvangtoeslag weliswaar gunstig op, maar stijgen andere vaste lasten even zo goed mee. Mijn belangrijkste advies blijft dan ook onveranderd:

“Kijk niet naar één losse regeling, één tarief of een kortstondig voordeel. Kijk naar wat er onderaan de streep iedere maand overblijft.”

Niet het meest spectaculaire antwoord. Wel met afstand het verstandigste.

Advies nodig?

In een gesprek van een half uur zetten we je hypotheek, maandlasten, eigen middelen en toekomstplannen naast elkaar. Plan je gesprek in →

Erik Nauta

Inhoudelijk gecontroleerd door Erik Nauta, Erkend Financieel Adviseur